베란다 곰팡이 제거 후 탄성코트 시공 전 밑작업 범위와 차폐 페인트 필요성 판단

구축 아파트로 이사 오면서 베란다 상태를 보니 생각보다 심각합니다. 거실과 안방 베란다 벽면에 곰팡이가 군데군데 피어 있고, 기존 페인트가 과자처럼 바스러지며 떨어지는 박리 현상이 곳곳에서 보입니다. 특히 주방 쪽 베란다는 예전에 누수가 있었는지 정체불명의 얼룩들이 진하게 남아 있네요.

우선 곰팡이 제거제로 1차 조치를 했지만, 벽면의 크랙이나 들뜬 페인트 부분은 여전히 그대로입니다. 이 상태에서 바로 탄성코트를 올리면 금방 다시 일어날 것 같아 걱정입니다. 업체 몇 곳에 문의하니 밑작업이 중요하다고 하는데, 구체적으로 어디까지 요청해야 할지 기준을 모르겠습니다.

지금 제가 고민하는 선택지는 세 가지입니다. 첫째는 단순히 들뜬 부분만 긁어내고 바로 뿜칠을 하는 것, 둘째는 퍼티 작업과 실리콘 코킹까지 포함해 면을 완전히 잡고 진행하는 것, 셋째는 얼룩이 심한 곳에 차폐 페인트를 먼저 바르고 시공하는 것입니다.

단순히 깨끗해 보이는 게 목적이 아니라 유지력을 높이고 싶습니다. 특히 주방 베란다의 진한 얼룩들이 탄성코트 시공 후에 다시 배어 나올 가능성이 클까요? 밑작업 단계에서 차폐 페인트 공정을 추가하는 것이 비용 대비 효율적인 선택일지, 아니면 일반 보수만으로 충분할지 경험하신 분들의 조언을 구합니다.