베란다 천장 누수 흔적과 페인트 들뜸, 탄성코트 재시공 전 어디까지 보수해야 할까요

반셀프로 인테리어 진행 중인데 베란다 쪽에서 예상치 못한 문제가 터졌습니다. 윗집 천장 누수가 있었다고 해서 일단 누수 잡았다는 확인은 받았는데, 정작 저희 집 베란다 천장과 벽면 윗부분 페인트가 보기 싫게 부풀어 오르고 껍질처럼 계속 벗겨지고 있습니다.

그냥 슥슥 긁어내 보니 안쪽에 검은 곰팡이 자국이 꽤 넓게 퍼져 있더라고요. 일단 시중에서 파는 곰팡이 제거제로 닦아냈는데, 표면만 깨끗해졌지 벽체 깊숙이 스며든 얼룩은 그대로인 상태입니다. 이 상태에서 바로 탄성코트를 뿌리면 나중에 또 들뜨거나 곰팡이가 올라올까 봐 걱정이 됩니다.

지금 제가 생각하는 선택지는 세 가지입니다. 첫째는 들뜬 부분만 샌딩하고 퍼티로 메운 뒤 일반 수성 페인트로 가볍게 마감하는 것, 둘째는 전문 업체에 맡겨서 프라이머 작업부터 제대로 하고 고급 탄성코트로 전체 시공하는 것, 셋째는 아예 결로 방지 페인트를 제가 직접 바르는 것입니다.

누수 피해가 있었던 벽면이라 기초 작업을 얼마나 꼼꼼히 해야 하는지 판단이 안 서네요. 단순히 겉면만 덮으면 되는 건지, 아니면 프라이머나 퍼티 작업 같은 전처리가 필수적인 단계인지 경험하신 분들의 조언을 구합니다.