베란다 곰팡이와 페인트 박리 현상, 단순 도색과 세라믹 코팅 중 어떤 게 맞을까요

이번에 구축 아파트로 이사 오면서 베란다 상태를 확인했는데 생각보다 심각해서 고민입니다. 전체적으로 칙칙한 회색빛인데, 특히 보일러실 천장 구석이랑 가스 계량기 주변 벽면에 검은 곰팡이가 넓게 퍼져 있어요.

더 큰 문제는 페인트 상태입니다. 손으로 살짝 건드리면 가루처럼 부서져 내리는 곳이 많고, 창문 하단 옹벽 쪽은 하얗게 들떠서 껍질처럼 벗겨지고 있습니다. 배관이 지나가는 틈새 부분은 습기 때문인지 부식이 진행되어 벽면이 울퉁불퉁하게 패어 있는 상태입니다.

일단 급한 대로 곰팡이 제거제로 닦아봤지만, 금방 다시 올라오고 들뜬 페인트는 계속 떨어져서 집안으로 가루가 날아옵니다. 이 상태에서 그냥 일반 수성 페인트로 덮으면 얼마 안 가서 또 일어날 것 같아 걱정입니다.

지금 제가 생각하는 선택지는 세 가지입니다. 첫째는 들뜬 곳을 전부 긁어내고 퍼티 작업 후 일반 결로 방지 페인트를 칠하는 것, 둘째는 바이오 세라믹 같은 탄성코트 시공으로 아예 코팅막을 입히는 것, 셋째는 곰팡이가 심한 벽면에 단열재를 먼저 보강하고 도장하는 것입니다.

단순히 깨끗해 보이는 게 목적이 아니라 근본적인 결로와 곰팡이를 잡고 싶은데, 현재 제 베란다처럼 박리 현상이 심한 경우 어떤 순서로 접근하는 것이 가장 효율적일까요