구축 끝집 천장 습기 흔적, 외벽 크랙과 윗집 누수 중 어디서부터 잡아야 할까요

안녕하세요. 최근에 지은 지 30년 된 구축 아파트 끝집을 매수해서 입주한 초보 셀프 인테리어러입니다. 계약 당시 전 주인분께 작년에 누수가 있었지만 천장 보수와 방수 작업을 마쳐서 이제 문제없다는 설명을 듣고 들어왔습니다.

그런데 며칠 전부터 아기방 외벽 쪽 천장에 정체불명의 얼룩이 발견되었습니다. 처음에는 아주 작게 시작했는데, 이틀 만에 범위가 넓어지더니 이제는 방 한가운데 등 주변과 커튼 박스 안쪽까지 물 흔적이 번지고 있습니다. 현재 실내 온도는 26도 정도로 유지 중이고 제습기를 돌려봤지만 증상이 나아지지 않는 상황입니다.

관리사무소에서는 단순 결로라고 하시는데, 정작 윗집을 방문해 보니 윗집 창틀 주변 벽지가 젖어 있는 것이 확인되었습니다. 윗집 주인분 말씀으로는 예전에도 외벽 크랙 때문에 물이 타고 내려왔었고, 당시 창호를 교체하고 아랫집 천장을 수리했지만 근본적인 외벽 문제는 관리사무소에서 해결해주지 않아 방치된 상태라고 하시더군요.

지금 제가 고민인 지점은 세 가지입니다. 첫째, 윗집에서 추가 방수 공사를 해주겠다고 하는데 이것만으로 충분할지, 아니면 저희 집 천장 내부의 오염된 석고보드를 전부 뜯어내고 새로 시공해야 할지 판단이 안 섭니다. 둘째, 외벽 크랙이라는 근본 원인이 해결되지 않은 상태에서 윗집 내부 방수만 하면 물길이 아래층으로 더 내려갈 가능성이 있을까요. 셋째, 이 상황에서 제가 매도인에게 하자 담보 책임을 물을 수 있는 범위가 어디까지일지 궁금합니다.

아기방이라 곰팡이가 생길까 봐 너무 불안합니다. 비슷한 경험 있으신 분들이나 전문가분들의 조언 부탁드립니다.